Potężne załamanie na rynku kredytów hipotecznych

Siódmy kwartał z rzędu liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych jest mniejsza niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W IV kw. 2012 r. działające na polskim rynku banki udzieliły 44,2 tys. kredytów o łącznej wartości 8 mld zł. Porównując do III kw. ubiegłego roku jest to mniej o odpowiednio 12,2 i 23,9 proc. – wynika z danych zebranych przez Open Finance z 19 banków działających na rynku. Trzeba zaznaczyć, że są to wyniki i tak lepsze niż po trzecim kwartale ubiegłego roku, w którym to spadki wyniosły 21,1 proc. liczbowo i 29,3 proc. wartościowo. Czwarty kwartał 2012 r. był siódmym z rzędu spadkowym. Z tak długim okresem negatywnych wyników nie mieliśmy do czynienia od początku przygotowywania raportów przez Open Finance (2007 r.).

Liczba kredytów hipotecznych ogółem udzielonych w IV kw. 2012 r.

Źródło: Open Finance. Na podst. danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank BGŻ, BOŚ, GE/Bank BPH, BZ WBK, Citi Handlowy, Crédit Agricole, Deutsche Bank PBC, DnB Nord, Euro Bank, Getin Noble Bank, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Nordea Bank Polska, Pekao, PKO BP.

W porównaniu do III kw. 2012 r. liczba kredytów spadła o 3,1 proc., była też niższa od tej z I i II kw., były to więc najgorsze trzy miesiące na rynku.

Dynamika liczby udzielonych kredytów hipotecznych w ujęciu kwartalnym

Źródło: Open Finance. Na podst. danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank BGŻ, BOŚ, Bank BPH, BZ WBK, Citi Handlowy, Crédit Agricole, Deutsche Bank PBC, DnB Nord, Euro Bank, Getin Noble Bank, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Nordea Bank Polska, Pekao, PKO BP.

Łącznie w 2012 r. udzielono 183,2 tys. kredytów na zakup nieruchomości, co w ujęciu 12-miesięcznym jest najgorszym wynikiem od okresu zakończonego w czwartym kwartale 2009 r., więc od równych trzech lat. Także w tym ujęciu jest to siódmy z rzędu przypadek gdy odnotowaliśmy spadek. W stosunku do 2011 r. rynek zmniejszył się o 37,9 tys. kredytów, co oznacza spadek o 17,2 proc.

Dynamika liczby udzielonych kredytów hipotecznych w ujęciu 12-miesięcznym

Źródło: Open Finance. Na podst. danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank BGŻ, BOŚ, Bank BPH, BZ WBK, Citi Handlowy, Crédit Agricole, Deutsche Bank PBC, DnB Nord, Euro Bank, Getin Noble Bank, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Nordea Bank Polska, Pekao, PKO BP.

Niezmiennie trwa agonia kredytów walutowych. W IV kw. 2012 r. udzielono 234 takich pożyczek, podczas gdy kwartał wcześniej było to 576 kredytów, a rok wcześniej 8,2 tys. Spadek rok do roku wynosi 97,2 proc. Wycofywanie banków z tej działki obserwujemy od początku 2011 r., aktualnie mamy do czynienia z finiszem tego procesu, bo udział pożyczek walutowych w rynku spadł już do poziomu 0,53 proc.

Większość banków całkowicie zrezygnowała z tego rodzaju produktów, z ankiety OF za IV kwartał wynika, że sprzedawało je jeszcze pięć banków, z czego do jednego należała połowa rynku. W żadnej z instytucji udział kredytów walutowych nie przekraczał jednak 10 proc., podczas gdy jeszcze w poprzednim kwartale było tak w trzech bankach.

Liczba kredytów walutowych udzielonych w IV kw. 2012 r.

Źródło: Open Finance. Na podst. danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank BGŻ, BOŚ, Bank BPH, BZ WBK, Citi Handlowy, Crédit Agricole, Deutsche Bank PBC, DnB Nord, Euro Bank, Getin Noble Bank, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Nordea Bank Polska, Pekao, PKO BP.

Zgodnie z oczekiwaniami, ostatni kwartał 2012 r. był za to eksplozją popularności kredytów z rządową dopłatą w ramach programu Rodzina na Swoim. Łączna sprzedaż takich kredytów wyniosła 15,8 tys. sztuk, a wartość – 2,72 mld zł. Zważywszy na to, że w czterech poprzednich kwartałach ani razu nie przekroczono bariery 2 mld zł, to jest to wynik naprawdę dobry. Aczkolwiek w 2011 r. dwukrotnie był on bliski 3 mld zł, więc ostatni kwartał wcale nie był rekordowy pod tym względem.

Wysoka sprzedaż RnS w poprzednim kwartale (rok do roku liczba kredytów wzrosła o dwie trzecie) miała jedną przyczynę: wygasanie programu. Wnioski o kredyt można było składać tylko do końca grudnia i banki oczekiwały wzmożonego ruchu w tym segmencie. Udział kredytów RnS w całości rynku w ciągu kwartału wzrósł z 24,5 do 35,77 proc., co było najwyższym odsetkiem w historii programu.

Liczba kredytów Rodzina na Swoim udzielonych w IV kw. 2012 r.

Źródło: Open Finance, BGK.

Z danych zebranych w bankach przez Open Finance wynika, że łączna wartość rynku hipotek w IV kw. 2012 r. wyniosła 8 mld złotych. W porównaniu do poprzedniego kwartału to spadek o 9 proc., ale już porównując do IV kw. 2011 r. mamy do czynienia z dużo poważniejszą obniżką, bo o 23,93 proc. Spadek wartości udzielonych kredytów jest większy od spadku ich liczby, czego przyczyną jest spadek cen mieszkań oraz rosnące wymagania banków dotyczące wkładu własnego. Średnia kwota kredytu hipotecznego obniżyła się z 209,9 tys. zł w IV kw. 2011 r. do 181,8 tys. zł w IV kw. 2012 r., tj. o 13,4 proc. W całym 2012 r. sprzedaż kredytów hipotecznych wyniosła niecałe 36 mld zł.

Z 19 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, sprzedaż kredytów (liczbowo) wzrosła w czterech, spadła w 12, a w dwóch pozostała praktycznie na niezmienionym poziomie. W poprzednim kwartale wzrost zanotowało sześć instytucji, a jeszcze na początku 2012 roku dodatnią dynamiką mogło pochwalić się dziewięć banków.

Jednocześnie nadal obserwujemy wzrost koncentracji rynku kredytowego – dwa największe banki udzieliły w IV kw. 2012 r. ponad połowę (52 proc.) wszystkich kredytów. Rok wcześniej było to 38 proc.

Komentarz i prognoza

Czwarty kwartał 2012 r. stał pod znakiem postępujących spadków sprzedaży kredytów hipotecznych. Jedyny wyłom nastąpił w przypadku Rodziny na Swoim, ale było to spowodowane wygaszaniem programu. Wprawdzie kurczenie rynku nie jest tak nagłe jak w 2009 r., gdy trzy razy z rzędu spadki przekroczyły 30 proc., ale czas trwania procesu jest już dłuższy.

Jedną z przyczyn gorszych wyników jest gremialne wycofywanie się banków z kredytów walutowych spowodowane wejściem w życie nowelizacji rekomendacji S. Aktualnie udział kredytów walutowych w rynku spadł do 0,5 proc. i ich znaczenie staje się już marginalne.

Nie bez znaczenia jest też ogólna sytuacja w gospodarce. Z jednej strony banki są ostrożniejsze w udzielaniu kredytów, a z drugiej część potencjalnych kredytobiorców rezygnuje z pożyczki bojąc się pogorszenia sytuacji materialnej.

W naszej ocenie nic nie wskazuje na to, by fortuna kredytowa miała się odwrócić szybciej niż w połowie tego roku. Wszystko zależy od tego, kiedy w życie wejdą znowelizowane rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które mają doprowadzić to poluźnienia polityki kredytowej banków. Pierwsze półrocze będzie wg naszych prognoz dużo słabsze od pierwszych sześciu miesięcy 2012 r., w drugiej połowie roku wyniki z 2012 i 2013 mają szanse być podobną. Wg naszych przewidywań 2013 r. zamknie się liczbą 165-175 tys. kredytów hipotecznych.

Jedyną dobrą wróżbą dla rynku są obniżki stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej dokonała już pięciu cięć, łącznie o 150 punktów bazowych. W efekcie jeszcze więcej spadł WIBOR i oprocentowanie kredytów, a wzrosła zdolność kredytowa klientów.

Marcin Krasoń, Open Finance