Deweloperzy budują mniej apartamentów

Od początku tego roku preferencyjną, czyli obecnie 8-proc., stawkę VAT można stosować tylko w przypadku sprzedaży mieszkań o metrażu do 150 m kw. (lub domów do 300 m kw.). Jeśli metraż jest większy, to sprzedaż „nadwyżkowej” powierzchni objęta jest stawką 23%. W przypadku zakupu 200–metrowego mieszkania, którego metr kwadratowy kosztuje 10 tys. zł netto, cena brutto wzrosła po tej zmianie o 75 tysięcy. Różnica jest tym większa, im większa jest cena metra i im większa powierzchnia mieszkania. W przypadku luksusowych apartamentów z powodu zmian w VAT cena mogła wzrosnąć nawet o kilkaset tysięcy złotych (dodatkowo o 1 pkt. proc. podniesiona została stawka na metraż do 150 metrów). 

Mniej dostępnych ofert 

Udział mieszkań i powierzchni przekraczającej 150 m kw. nigdy nie był znaczący w ofercie deweloperów, bo znikomy jest odsetek kupujących gotowych wydać na lokal kilka milionów złotych. Przeanalizowaliśmy jednak oferty nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tym i w poprzednim roku. Z zestawienia wynika, że bardzo dużych lokali jest zdecydowanie mniej. W Warszawie, gdzie luksusowych mieszkań oddaje się najwięcej, lokale o powierzchni przekraczającej 150 m kw. stanowiły w ciągu ośmiu pierwszych miesięcy tego roku 1,4% wszystkich wprowadzonych do sprzedaży. W analogicznym okresie 2010 r. było to 2,8%. 

Skok cenowy 

Cena brutto mieszkań wprowadzonych w tym okresie to średnio 8,4 tys. zł dla lokali poniżej 150 m kw. i 14,9 tys. zł dla większych. Skok cenowy między nimi to jednak nie tylko kwestia wyższego VAT, ale standardu oraz lokalizacji. Gdy wyłączymy z zestawienia dwie najbardziej luksusowe inwestycje, cena w tym drugim przedziale spadnie do 10,1 tys. zł. Rok wcześniej mieszkania do 150 m kw. były wystawione średnio po 8,8 tys. zł za metr, a większe po 9,7 tys. zł. Widać ponadto, że mniejsze mieszkania staniały mimo wzrostu VAT z 7% do 8%. 

Dwa zamiast jednego 

Z problemem wysokiego VAT można sobie poradzić. Najprostszym rozwiązaniem jest zakup dwóch mniejszych mieszkań, np. po 100 metrów, położonych obok siebie na jednym piętrze, lub jedno nad drugim. Warunkiem jest jednak, aby były to dwa samodzielne lokale, tzn. aby każde z nich mogło stanowić odrębną nieruchomość w sensie użytkowym (np. mieć własną kuchnię czy toaletę). Każde powinno być nabyte w drodze odrębnej umowy. 

Na rynku są inwestycje deweloperskie tak pomyślane, że już na etapie projektu przewidziano możliwość łączenia sąsiadujących mieszkań. Przykładem może być inwestycja „Apartamenty Wilanowska” realizowana przez Rogowski Development. 

Tomasz Skowroński, dyrektor sprzedaży w SABE Investments, zwraca jednak uwagę, że nie zawsze jest możliwość rozplanowania budowy w taki sposób. – Czasem zdarza się, że gmina wydając pozwolenie, oczekuje, że w budynku znajdą się na przykład tylko cztery bardzo duże lokale – mówi. Jego zdaniem, zakładanie możliwości łączenia lokali już na etapie projektu ma sens tylko w niektórych lokalizacjach. - W przypadku inwestycji realizowanych np. na Woli w Warszawie nie ma potrzeby planowania z góry takich możliwości, bo w tej dzielnicy jest popyt na mniejsze mieszkania. Inaczej sytuacja wygląda na Mokotowie, gdzie stawiane są apartamentowce – zauważa. 

Zakup mieszkania na firmę

Michał Okoń, dyrektor sprzedaży i marketingu w Marvipolu, zwraca z kolei uwagę, że mieszkania bardzo duże, o powierzchni przekraczającej 150 m kw., często kupowane są przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Wtedy możliwe jest odliczenie VAT. Dr Joanna Szlęzak-Matusewicz, ekspert podatkowy Tax Care, ostrzega jednak, że wymaga to spełnienia pewnych warunków. - Jeśli przedsiębiorca, który jest podatnikiem VAT i wykonuje wyłącznie czynności opodatkowane, kupi mieszkanie, które w całości przeznaczy na cele prowadzonej działalności gospodarczej, będzie mógł odliczyć cały VAT ujęty na fakturze zakupu. – wyjaśnia. 

Inaczej będzie, jeśli podatnik przeznaczy na cele działalności gospodarczej tylko część mieszkania. W tym przypadku zastosowanie znajdzie art. 86 ust. 7b ustawy o VAT, zgodnie z którym „w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie (…) nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych (…), których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej”. 

Przykładowo, jeżeli przedsiębiorca kupuje 100-metrowe mieszkanie i postanawia przeznaczyć połowę metrażu na cele firmowe, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia 50% kwoty VAT-u ujętego na fakturze. - Sytuacja komplikuje się w sytuacji, gdy podatnik kupuje mieszkanie powyżej 150 m kw., które jest objęte dwiema stawkami – 8% i 23%. W tej sytuacji zasadne wydaje się odliczenie 50% z kwoty podatku 8% i 50% z kwoty podatku 23% - ocenia Joanna Szlęzak-Matusewicz. 

Przykład:

Podatnik nabył mieszkanie o powierzchni 200 m. Cena netto mieszkania wyniosła 2 mln zł. Cena netto przypadająca na 150 m wynosi więc 1,5 mln zł, a cena przypadająca na pozostałe 50 m wynosi 500 tys. zł. Podatek VAT od kwoty 1,5 mln zł liczony jest według stawki 8% i wynosi 120 tys. zł, a podatek od nadwyżki ponad 150 m liczony jest według stawki 23% i wynosi 115 tys. zł. Przeznaczenie połowy lokalu na cele prowadzonej działalności gospodarczej, przy założeniu, że podatnik wykonuje czynności opodatkowane, uprawnia do odliczenia połowy z kwoty 120 tys. zł oraz połowy z kwoty 115 tys. zł. W sumie do odliczenia będzie 117,5 tys. zł. 

Łatwiej o kredyt na dwa mniejsze lokale 

Jeśli przy zakupie mieszkania posiłkujemy się kredytem zakup dwóch zamiast jednego może być korzystniejszym rozwiązaniem. Zakładając, że nabywcy dużych, drogich nieruchomości dysponują wkładem własnym, jedno mieszkanie mogą wówczas kupić za gotówkę, a drugie na kredyt. Dzięki temu tylko jedna nieruchomość będzie obciążona hipoteką. Poza tym, w takiej sytuacji łatwiej będzie o kredyt. Banki bardzo ostrożnie podchodzą bowiem do kredytowania bardzo dużych mieszkań, gdyż są ona mało płynne. 

Przykładowo, w Raiffeisen Banku, jeśli klient nie dysponuje wkładem własnym, mieszkanie nie może być większe niż 150 m kw. BNP Paribas Bank ma z kolei ograniczenia co do maksymalnej wartości nieruchomości. Przykładowo dla Trójmiasta, Łodzi i Szczecina jest to 5 mln zł dla domu i 2 mln zł dla mieszkania. Jeżeli klient chce kupić lokal niespełniający powyższych parametrów musi liczyć się z obniżeniem maksymalnego wskaźnika LtV o 15 pkt. bazowych. W Banku Nordea może pojawić się ograniczenie w przypadku zakupu drogiej nieruchomości (powyżej 14 tys., za m kw.) położonej na małym rynku, gdzie nie ma innych lokali o podobnym standardzie (dotyczy do apartamentów o powierzchni powyżej 200 m kw. i domów powyżej 400 m kw.). Bank traktuje je jako trudno zbywalne i ogranicza LtV do 60%. 

Katarzyna Siwek
Home Broker